大阪市特區民宿將於 2026 年 5 月 30 日起停止接受新申請
最新消息
據 10月 23 日消息，大阪市已決定，根據《國家戰略特區法》實施的「特區民宿」制度，將於明年（2026 年）5 月 30 日起停止接受新申請。特區民宿制度的變更，需要政府在國家戰略特別區域會議上彙總區域計畫的修改方案，並獲得首相的認定。大阪市將在下月召開的區域會議上諮詢此方案。
問題
鑑於圍繞特區民宿的噪音、垃圾等投訴不斷增加，大阪市已於 7 月成立了跨部門研討會。並在 9 月底表明了暫時停止受理新申請的方針。考慮到已有事業者正在研究申請，故給予了一定的周知期間。
新規
停止受理的對象區域為全市範圍。已獲得認證的設施將被允許繼續經營，但不允許增加居室等擴充行為。
修改戰略特區法
大阪市正向中央政府要求修改《國家戰略特區法》的相關法令，以便地方政府能自行判斷，制定義務要求設置管理事務所等規定。最終是否停止受理，將視中央政府的應對情況而定。
什麼是特区民宿
特區民宿是一種在指定區域內，放寬住宿設施開業限制的制度。相較於酒店和旅館，其進入門檻較低。與《住宅宿泊事業法》（民宿新法）規定的普通民宿每年只能營業 180 天相比，特區民宿可以全年365天營業，因此更容易獲利。
民宿的崛起
大阪市從 2016 年開始受理事業者申請。截至 8 月底，市內認定設施數量為 6,853 個，佔全國總數的 94%。在觀光客激增導致酒店價格上漲的背景下，特區民宿作為入境遊客的住宿選擇已然普及。
另一方面
大阪市在 2024 年度接到的有關認定設施的投訴案件達 399 宗，是投訴量最少的 2021 年度（99 宗）的四倍以上。大阪府和市已於本月 17 日彙總了針對運營不當業者制定處分細則的要領草案。
大阪民宿
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未來走向
大阪特區民宿新規影響分析：市場供應、資產價值與營運挑戰
大阪市宣布將於 2026 年 5 月 30 日起停止受理基於《國家戰略特區法》的「特區民宿」（特区民泊）新申請，此政策變動標誌著大阪民宿市場進入一個受限且更規範的階段。以下為政策實施後，對市場供應、資產價值和業者營運模式的客觀分析：
一、 市場供應與資產稀缺性
市場擴容受阻： 停止新申請將直接凍結特區民宿的增長，鑒於大阪市特區民宿數量已佔全國 94%（截至 8 月底為 6,853 設施），此舉將導致供應上限明確化。
現有資產稀缺化： 由於特區民宿享有全年營運的優勢（相較於《民宿新法》的年限 180 天），在市場需求不變的前提下，已獲認證的合法設施將成為稀缺性資產。這預計將有利於這些物業的資產價值保持穩定甚至提升，並支撐較高的租金收益率。
二、 監管環境與營運標準的提高
強化合規壓力： 新規的背景是噪音、垃圾等投訴數量激增（2024 財年投訴量為 399 件，是 2021 財年的 4 倍以上）。這表明市政府將加強監管，並已著手制定針對運營不當業者的處分要領。
營運標準提升： 由於市府正尋求中央立法授權，允許地方政府義務化管理事務所的設置等規定，未來民宿營運將更加專業化、標準化。不符合高標準管理要求的業者將面臨被處分甚至吊銷許可的風險。
擴充限制： 政策已明確，即使是已獲認證的設施，居室的追加等擴充行為將不被允許。這限制了現有業者通過擴大單一設施規模來增加收益的可能性。
三、 投資與營運模式的挑戰
投資門檻提高： 對於新進投資者而言，獲得合法特區民宿執照的途徑被關閉，若仍希望進入民宿市場，則需考慮收購現有已認證的設施，或轉向受限於 180 天規定的《民宿新法》市場，這無疑提高了投資門檻。
管理成本增加： 為符合未來更嚴格的噪音管理、垃圾處理及可能的「管理事務所設置」義務，現有業者的營運管理成本（特別是合規成本）預計將會增加。
不確定性： 政策的最終停止判斷，仍需視國家層面的法令修改狀況，且未來重啟申請的時機和條件仍未確定，這為市場帶來一定的長期不確定性。
總結：
大阪特區民宿新規的實施，將導致大阪民宿市場從「擴張期」轉向「規範化與內化期」。雖然限制了新競爭者，鞏固了現有合法業者的資產價值，但也要求所有業者必須以更專業、更嚴謹的態度面對日益嚴格的監管環境。