訪日旅客數據與核心趨勢
根據日本政府觀光局（JNTO）於 2025 年 12 月發布的最新數據：
年度總量破紀錄：2025 年 1 至 11 月累計訪日外國人達 3,906.5 萬人次，已在 11 個月內超越 2024 年全年 3,687 萬人的紀錄，正式刷新歷史最高點。
單月表現強勁：11 月訪日人數約 351.8 萬人，創下單月歷史新高。
主要客源與消費：韓國、台灣、美國等 19 個市場的單月遊客人數均創紀錄。2025 年 1 至 9 月的外國遊客消費總額已達 6.91 萬億日圓。
中國與香港動態：中國大陸旅客累計約 748.7 萬人次，按年大增 42.7%。香港旅客 1 至 9 月累計 182.7 萬人次，按年下降 7.6%，成為唯一錄得跌幅的地區。
對不動產市場的具體影響
旅客數量的爆發性增長正深刻改變日本房地產的投資格局，特別是帶動了「觀光關聯型」資產的價值提升。
商業與觀光地價的強力支撐
土地價值攀升：龐大的旅客流量直接推升了觀光核心區的地價。投資者對於銀座、表參道（東京）及心齋橋（大阪）等一線零售地段的需求極度強勁。
過度集中與地方分散：由於觀光過度集中在京都市中心等熱門地帶導致擁擠，日本政府正推動「地方觀光振興」，這預期將帶動二線城市或鄉郊休閒地（如滑雪勝地）的土地與開發價值。
2. 民宿與飯店業權的「吸金」能力
短期租賃需求暴增：訪日旅客突破 4,000 萬大關在即，導致飯店供應持續緊張，這促使具備合法牌照的民宿（如大阪特區民宿）成為投資者的首選資產。
收益率轉向：相對於傳統長租公寓約 3%-4% 的收益率，熱門旅遊區的高品質民宿在日圓走貶及高入住房價的加持下，能提供更高的回報率。
3. 「體驗式資產」成為新興藍海
文化與深度旅遊地產：觀光熱潮正從單純的購物轉向文化體驗。這帶動了針對高端遊客的古民家翻新酒店、精品溫泉旅館等「增值型（Value-Add）」物業的投資熱度。
4. 市場防禦性增強
對抗經濟波動：即便面臨日本央行可能的加息壓力，強勁的入境旅遊收入為日本商業不動產提供了強大的防禦力。旅遊消費作為「出口」的一種形式，為持有該類資產的投資者提供了對沖國內利息上升的收入流。
總結而言
訪日旅客的持續增加已將日本不動產從單純的「居住屬性」推向「觀光資產屬性」。對於投資者，這意味著地段的選擇應優先考慮國際化旅遊吸引力，以獲取最大的消費紅利與增值潛力。
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