法規修正兩階段實施
日本政府為解決產權不明確的問題，採取了「兩階段」的強制登記修法：
第一階段（已於 2024 年 4 月 1 日實施）： 強制「繼承登記」。繼承人必須在知道取得所有權之日起 3 年內完成登記。
第二階段（即本次 2026 年 4 月 1 日實施）： 強制「地址與姓名變更登記」。這是對所有現存與未來的海外不動產持有人影響最大的一環。
2026 年 4 月 1 日新制的三大核心規範
1. 地址與姓名變更「全面義務化」
過去，當不動產所有權人搬家（地址變更）或改名（姓名/公司名稱變更）時，是否更新法務局的權狀登記是「自願性質」的。但自 2026 年 4 月 1 日起，只要發生地址或姓名變更，所有權人必須在變更發生之日起的「2 年內」主動向法務局申請變更登記。
2. 具備「溯及既往」效力（極度重要）
這項新法規不僅針對 2026 年 4 月以後買房的人，還溯及既往適用於過去所有已經持有日本不動產的屋主。 如果您在 2026 年 4 月 1 日以前已經搬過家，但沒有去更新日本不動產的登記地址，您必須在 2028 年 3 月 31 日之前（即法規生效後的 2 年內）完成變更登記。
3. 制定明確的「罰款機制」
為確保法規的執行力，新法明文規定：若所有權人無正當理由，未能在法定的 2 年期限內完成地址或姓名變更登記，將面臨最高 5 萬日圓的罰款。
「海外投資者」與「法人機構」的影響
對於身處海外的家族辦公室、企業法人或個人投資者而言，這項法規將帶來實質的管理成本與合規挑戰：
跨國搬遷的合規成本增加： 許多海外投資者在持有日本房產的 5 到 10 年間，可能經歷過國內的搬家。過去賣房時才需要一次性處理地址變更，現在必須在搬家後 2 年內處理。這意味著需要頻繁跨國申請戶籍謄本、宣誓供詞（Affidavit）並進行日文翻譯與公證，增加了代書（司法書士）的行政費用。
「國內聯絡人」制度的連動收緊： 配合這項新法，日本法務局自 2024 年 4 月起，已開始要求海外居住的投資者在登記日本不動產時，必須提供一位「日本國內聯絡人（日本国内の連絡先）」的姓名與地址，並登記在謄本上。未來，若海外屋主失聯，日本政府將透過此聯絡人進行追蹤與寄發通知。
法人企業的 M&A 隱患： 若投資者收購的是包含多筆不動產的日本當地企業或資產包（Portfolio），在進行盡職調查（DD）時，必須嚴格盤點該企業名下所有物件的登記地址是否與現行公司地址相符，避免接手後立刻面臨大額的合規罰款或行政阻礙。
建議:
持有日本全棟資產或多筆物業的海外投資機構，應立即啟動「資產健康檢查」。盤點現有物業的權狀登記地址與投資人/公司的現行地址是否一致。若有落差，應儘早委託專業的資產管理公司（AM）或司法書士，在 2028 年的寬限期屆滿前完成批次更新，以確保資產的合規性，避免未來在出售或融資時遭遇不必要的法律阻礙。
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